쏭군은 열정 드리머

나는 다른 사람과 함께 부동산 임장 다니는 것을 좋아하지 않는다. 돈은 조용히 벌어야 된다는 신조 때문이다. 떠벌리면 있던 돈도 다 떠난다. 결혼하기 전에는 그래서 늘 혼자서 임장을 다녔다. 임장을 가는날이 개인적으로 생각도 하고 책도 많이 읽을 수 있는 혼자만의 소풍날이기도 했다.

결혼을 하고 나서는 이 원칙이 여지없이 무너졌다. 누구나 자연스럽겠지만, 이제는 임장을 갈때 아내와 함께다. 임장을 갈때는 아내와 둘이 맛있는 것도 먹고, 소풍가는 기분으로 간다. 아내는 이제 갓 부동산에 입문한 사람이다. 그래서 임장을 다니면서 좌충우돌 겪게 되는 일들이 너무나 신기하고 재미있는가보다. 책상머리에만 앉아있던 사람이 밖에 나와 발발이처럼 돌아다니면 힘도 들텐데, 오히려 즐거워 하는거보면 다행이다. 아내의 관상이 딱 복부인 관상인데 혹시 나중에 복부인이 되지 않을까 내심 기대하며 열심히 아내를 트레이닝 시키고 있다. 돈벌어와라~하하하~!

행운은 발 뒷꿈치에서 나오지 책상머리에 앉아서는 도통 나오질 않는다. 집안에서 늘 컴퓨터만 두들기고 앉아 있으면 답이 없다.

세상에 나쁜 사람 참 많아
와이프와 강서구에 상가 몇 개를 구경했다. 강서구에 좋은 상권이 형성된 곳은 몇 군데 없다. 그럼에도 싸겠지라는 생각으로 무작정 짐을 챙겨서 떠났다. 처음 들렀던 상가는 딱 보자마자. '이건 망한 상권에 망한 상가다'라는 감이 왔다. 상가안으로 깊숙히 들어갔더니, 귀신이 나올 것 같았다. 저어기 안쪽에서 한 아저씨께서 말을 거신다.

"어이 왜 거기서 어슬렁 대요?"
"아, 상가 구경 좀 하고 있어요."
"상가 사려고요?"
"아.. 그냥.."
"상가 사려거든 여기 사지마세요. 여기 빌딩 지은 놈들이 도둑놈들이야 그래. 분양가는 공사비보다 몇 배나 비싸게 해먹고, 이 위에 아파트도 몇 채씩 가져갔지 그래. 지들끼리 다 해먹고, 여기 영세상인들한테 폭탄만 돌리고 지들은 도망가버렸어.. 여기가 가뜩이나 상권도 안 좋아요. 그래서 상가들도 다 경매에 넘어가고...."
"아, 그래요?"
"그래요. 여기 앞에 큰 마트가 있었는데, 거기도 적자를 못 버티고 문을 닫았지요.. 제가 여기에서 장사를 오래해서 잘 알아요. 여하튼 여기는 절대로 사지마세요. 앞에 00호도 젊은 사람이 상가를 샀는데, 임대도 안되고, 창고로 쓰고 있어요.. 저기 짐들 쌓아둔거 보이죠? 관리비만 잡아먹어요. 고생하지 말고 차라리 역앞에 있는 OO프라자 11층부터 13층 까지를 알아보세요. 거기는 상권이 괜찮은데 주인 할아버지가 돌아가셔서 괜찮을거유."

대충 감은 잡았지만 분위기가 너무 안 좋았다. 그건 그렇다치고 아내와 나는 혀를 끌끌찼다. 참 나쁜 사람들이라고, 가뜩이나 힘든 상인들한테 상가를 쪼개고 쪼개서 원래 가치보다 비싸게 팔아먹고 본인들은 호화롭게 살고 있다니. 나는 본래 노력해서 부자가 된 사람들을 좋아하지 미워하지 않는다. 그런데 이런 경우에는 좀 밉다. 남들 밟고 등쳐서 돈 벌면 언젠가는 본인한테 되돌아온다.

그 상가를 빠져나와서 와이프와 담소를 나누며 걷다가, 전봇대에 붙은 전단지 한 장을 발견했다.
"18평 아파트 전세가 2400만원"

헉! 그래도 서울이고, 동네도 깨끗한데 18평 아파트 전세가 2400만원이라고? 필시 뭔가 문제가 있을 것 같기는 했지만, 와이프가 그래도 구경이나 한 번 해보자고 재촉하기에 전단지에 적힌 전화번호로 연락을 했다.

잠시후에 중개업소에서 사람 하나를 만났고, 우리는 아파트를 구경했다. 깐깐한 내 와이프도 괜찮다고 말 할 정도로 깨끗하고 괜찮은 아파트였다. 나는 이 물건이 어떻게 전세2400에 나왔는지 궁금했다. 정말로 2400일리는 없겠고, 무슨 하자가 있겠지라고 계속 의심했다. 우리 둘은 부동산에 대해서는 하나도 모르는 사회초년생인 듯 행동했다. 그러자 중개업자가 우리를 회유(?)하기 시작했다.

"이 아파트가 전세 2400에 나왔어요. 보시다시피 깨끗하고 괜찮고요. 교통도 편하죠."
"네, 괜찮네요. 그런데 왜 이렇게 전세가 싸게 나왔죠? 무슨 하자가 있나요?"
"그럼 당연하죠. 하자가 있으니 이렇게 싸게 나왔겠죠."
"무슨 하자에요? 저희가 부동산을 잘 몰라서요. 곰팡이가 많이 피나요?"
"하하. 이 아파트가 곧 경매에 넘어갈거에요."
"헉"
"아아, 놀라지마시고 잘 들으세요, 전세2400만원이면 우선변제금을 다시 돌려받으실 수 있어요. 그러니 걱정마시고 들어와서 사시다가, 경매낙찰되면 2400만원 돌려받으시고 다른데로 이사가시면 됩니다. 그런데 기간이 오래 걸릴거에요. 아무 걱정마시고 들어와서 사셔도 됩니다. 그뒤로 횡설수설.."

그러고 있는데, 그 집에 다른 중개업자 난입. 와이프하고 나하고는 그 집에서 빠져나왔다. 더 이야기 들을것도 없다. 모르는 사람들 등쳐서 먹고 사는 좀도둑 같은 사람들이다. 분명히 누군가는 저 집에 들어갔을지도 모르겠다. 그 사람들이 불쌍하다. 세상에 참 나쁜 사람 많다. 뭐든지 모르면 당한다. 지독하게 공부하고, 우리 권리는 우리 스스로 지켜야 생존할 수 있는 세상이 아닌가 싶다. 씁쓸하다.

역시 재개발! 재개발의 힘!
몇 주전. 친한 지인이 강동의 고덕동 재개발 단지에 투자를 하겠다고 하여 함께 임장을 떠났다. 남들과 같이 다니는 것을 좋아하지는 않지만, 워낙 친한 형님이고, 이 형님한테는 배울게 많다는 생각에 흔쾌히 따라나섰다. 나는 그야말로 찍소리도 안하고 옆에서 구경만 했다. 동네에 들어서니 벌써부터 새로 들어선 아파트 단지가 즐비하고, 넓직한 도로가 우리를 반겼다. 저 멀리 구리시내가 보이고 동네 한쪽에서는 측량이 한창 진행되고 있었다.

새로 들어선 아파트 단지를 돌아서니 우웩... 공인중개업소들이 도대체 몇 개인가? 거짓말 좀 보태서 이길 끝에서 끝까지 다 공인중개업소로 들어차 있었다. 그리고 그 공인중개업소 뒤로는 말끔하게 새로 들어선 아파트 단지와 대조되는 허름한 빌라촌이 있었다. 누가봐도 곧 허물어질 동네였다. 평일 대낮이라 그런지 고요했다. 꼭, 휘몰아칠 전쟁전에 고요함이라고나 할까.

해당지역 중개업자들의 소개로 임장을 도는데 재미있는 사실을 발견했다. 집안은 못 본다는 것이다. 즉, 베란다임장 기법을 사용했다. 그리고 절대로 집주인에게 전화도 걸지마라고 했다. 이유는 집주인들이 알면 집값을 올린다고 그랬다. 내 생각에는 이미 집주인들이 집 값을 많이 높여 부를 것 같았다. 소문이라는게 원래 빠르니까. 중개업자의 말로는 집주인이 지방에 사는 사람들도 있는데, 그 사람들은 아직 재개발 정보를 모른다고 했다. 그래서 그 사람들 소유로 된 집 몇 개를 보여준다했다.

당시 지인이 관심을 보였던 평형대의 시세가 3억대 초반이였고, 지인은 매수를 마음 먹은 듯 보였다.

그리고 몇 주지나 지인이 관심을 보였던 물건의 오늘 시세를 확인해보니, 5억대 중반까지 올라있었다. 두 달도 안되서 호가만 2억이 오른것이다. 15평도 안되는 빌라가! 재개발 투자의 핵심은 토지지분이고, 토지지분으로 계산하면 꽤 큰 평수의 아파트를 분양받을 수 있을 것이다. 역시 재개발! 재개발의 힘이 느껴졌다.

지방에서 아이팟터치로 임장하기 성공!
임장을 가려면 꽤 많은 정보를 정리해서 가져가야한다. 구경할 부동산의 인터넷 조사시세, 현지 중개업소와 거주자들 통해서 알아볼 시세, 부동산의 주소, 대중교통을 이용한다면 대중교통편, 기타 등등. 그런데 이번에는 아무것도 안 들고 가고, 그렇다고 차를 이용한 것도 아니고 새로운 시도를 해 보았다. 대중교통+아이팟터치. 과연 아무것도 없이 대중교통과 아이팟터치만으로 임장이 될까?

일단 와이프와 집을 나섰다. 목적지는 대전이였다. 대전의 아파트와 빌라 몇 개를 보고 싶어서 대전으로 향했다. '지방에서 무선AP가 잘 잡힐까? 무선AP가 안 잡히면 삽질인데.. 그래도 와이프랑 피크닉 왔다고 생각하자..' 생각에 생각이 꼬리를 물었다.

대전 임장이야기는 너무 길어서 나중에 따로 기록해야겠지만,
어쨌든 대전 임장은 아이팟터치 하나로 성공했다.
지방에서도 무선 AP가 잡히는 곳이 많더라. 도시 변두리 주택가에서도 잘 잡히고, 중심가의 빌딩촌에서는 아주 많이 잡힌다.

더불어 여느때처럼 아내와 피크닉겸 데이트도 즐거웠다. 여행하면서 피크닉도 하고, 일도 하고 꿩먹고 알먹고. 일석이조의 생활.

부자들 단기 현금 확보
주변 부자들이 단기 현금을 확보하고 있다. 펀드환매와 은행권 이탈이 극심하다고 하는데, 펀드는 그렇다고 치고 부자들은 다시금 은행들로 몰려가는 것 같다. 한 번더 싼값에 부동산이나 주식등의 실물 자산을 매입할 수 있는 기회가 올 것 같은 느낌이 든다. 시중에 부동자금 800조가 증시도 올리고 부동산도 올리고 여기저기 다 올려놨는데, 이제 한 타이밍 쉬는 돈(부자들의 총알)들이 은행으로 몰리고 있다.

최근의 부동산과 주식시장 상황을 작년말과 비교해보면 가파르게 올랐다. 그리고 몇년동안 크게 꿈쩍하지 않던 금리도 조금씩 올라가려고 꿈틀거리고 있는 모습이다. 투자판단은 개인 몫이고, 내 주변에 부자분들이래봐야 소수에 불과하겠지만, 적어도 지금은 그렇다.

강남발 부동산 줄줄이 폭등. 그리고 LTV, DTI 규제
작년 후반기만 해도 끝을 모르고 떨어지던 실물 자산 시장이 올초부터 랠리를 시작해 끝을 모르고 오르고 있다. 특히, 강남 일부 고가아파트에서 시작해 서울 전역으로, 그리고 지금은 전국으로 번지고 있는 집값 상승랠리가 무섭다. 집값이 오르다보니, 전세나 월세를 살고 있는 임차인들도 그 부담을 고스란히 떠 앉게 되었다. 강남, 신림 등지의 원룸이나 빌라같은 소형 매물들 마져도 이제는 예전 가격에 임차하는 것이 쉽지 않다. 작년 말까지 1억을 부르던 빌라 전세가가 이제는 2억을 줘도 들어가기 어려운 것이다.

문제는 매매다. 이렇게 집값 상승이 지역적, 국지적으로 그리고 이제는 거의 전국적으로 퍼져나가는 추세인데, 정작 매매는 많이 일어나지 않고 있나보다. 내가 아는 지인의 경우도, 강남권에서 아파트를 팔려고 내놓았는데 호가만 오르고 실제 매매는 되지 않아 몇 달째 발만 동동 구르다가 결국에는 본인이 들어가서 사시더라. 호가가 많이 올랐는데, 혹여 폭탄돌리기가 진행중인건 아닌지 걱정된다.

전세계 경제를 강타했던 미국의 서브프라임 모기지론 사태의 터널은 길지 않았다. 그러나 아직 경제의 모든 부분이 완전히 완치 된것이 아니다. 미국에서 상업용 부동산의 부실대출건으로 제2위 위기가 올것이라고 다시 화두가 되고 있다. 미국까지 갈 것도 없이 우리나라의 강남쪽만 가보자. 대형 상업빌딩은 물론이고, 중소형 빌딩들도 공실율이 늘어나서 곳곳에 '임대'나 'lease'라는 현수막이 많이 붙어있다. 영등포쪽도 상황은 안 좋다 한다.

큰 재력가가 아니고서는 상업 빌딩을 짓거나 구매할 때 대출을 끼고 간다(큰 부자들도 대출을 끼는 경우가 많다). 그런데 상업용 건물들은 임대료와 관리비에 민감하기 때문에 공실이 조금만 늘어나도 건물주의 대출금 상환 압박이 심해진다. 이 사람들이 대출금을 갚지 못하고 쓰러지면 피해는 은행으로, 그리고 은행 고객들에게로, 그리고 현금기반이 약한 기업들로, 지역경제로 사회로 암덩어리처럼 퍼져나가는 것이다.

LTV와 DTI규제는 결국 폭탄돌리기의 마지막 주자에게 큰 상처를 남길 듯 하다. 골이 깊으면 산도 깊고, 산이 높으면 골도 깊으니...