쏭군은 열정 드리머

서울의 모 구청에서 조상땅 찾아주기 서비스가 인기입니다. 벌써, 숨겨진 조상땅을 찾아 수백억대의 보상을 받는 분들도 등장하고 있습니다. 국유로 되어있는 무주의 토지에 소유권을 부여함으로서 국가 세수에도 도움이 되지 않을까 생각합니다. 서울까지 오시기 힘드신 분들은 온라인으로도 간단하게 조상땅이 존재하는지 여부를 검색할 수 있습니다. 온나라에서 제공하는 '조상땅 찾기' 서비스를 이용하면 되는데요, 사용방법은 간단합니다.


서비스(http://www.onnaraland.com)에 접속하시면 화면 가운데 커다란 텍스트 입력 화면이 있습니다. 거기에 조상님의 성함을 치시면 간단하게 조상님이 가진 땅이 있는지 여부를 확인할 수 있습니다. 만약 본인의 조상이 가진 땅이 있다고 판단이 되면 필요한 서류를 챙겨서 업무를 진행하시면 됩니다.

혹시나 싶어서 저와 제 주변분들의 조상님 성함을 검색해봤습니다. 조상님의 은혜를 입지 못햇더군요.

'번뜩 친일파들은 어떨까?'라는 생각이 들어서 유명했던 을사오적을 비롯해서 다양한 친일파들의 이름을 넣어보았습니다.


예상대로 을사오적을 비롯한 굵직한 친일파들의 재산은 우리의 상상을 뛰어 넘는 수준이 였습니다. 아직 찾아가지 못한 토지가 기본 수백건이니 이미 소유하고 있는 토지까지 합하면 그 규모가 얼마나 대단할까요? 그리고 여기저기서 얻은 자료로 작은 친일파들도 검색을 해보았습니다. 그들도 토지 몇 개씩은 일본으로 부터 받은 것 같습니다. 저자들의 재산을 몰수하지 않고, 찾아주고 있다니 통탄할 지경입니다. 이 나라 고위 관료들 중에서 친일파가 많다는 증거일 것 입니다. 그것은 특정당의 문제가 아니라, 이 나라 뿌리의 문제인 것 같습니다.

이 서비스가 친일파를 위한 서비스가 아닌가 착각이 들 정도로 친일파들은 전부 토지가 검색되었습니다. 저 재산들을 독립운동가들의 자손분들이 가져 가셨으면 좋을텐데요.. 쓸쓸합니다.

이야기가 옆으로 비켜갔습니다. 참 편리한 서비스임에는 틀림없으니, 여러분들께서도 할아버지나, 증조할아버지 명의로 된 땅이 있는지 한 번 찾아보세요.

나는 다른 사람과 함께 부동산 임장 다니는 것을 좋아하지 않는다. 돈은 조용히 벌어야 된다는 신조 때문이다. 떠벌리면 있던 돈도 다 떠난다. 결혼하기 전에는 그래서 늘 혼자서 임장을 다녔다. 임장을 가는날이 개인적으로 생각도 하고 책도 많이 읽을 수 있는 혼자만의 소풍날이기도 했다.

결혼을 하고 나서는 이 원칙이 여지없이 무너졌다. 누구나 자연스럽겠지만, 이제는 임장을 갈때 아내와 함께다. 임장을 갈때는 아내와 둘이 맛있는 것도 먹고, 소풍가는 기분으로 간다. 아내는 이제 갓 부동산에 입문한 사람이다. 그래서 임장을 다니면서 좌충우돌 겪게 되는 일들이 너무나 신기하고 재미있는가보다. 책상머리에만 앉아있던 사람이 밖에 나와 발발이처럼 돌아다니면 힘도 들텐데, 오히려 즐거워 하는거보면 다행이다. 아내의 관상이 딱 복부인 관상인데 혹시 나중에 복부인이 되지 않을까 내심 기대하며 열심히 아내를 트레이닝 시키고 있다. 돈벌어와라~하하하~!

행운은 발 뒷꿈치에서 나오지 책상머리에 앉아서는 도통 나오질 않는다. 집안에서 늘 컴퓨터만 두들기고 앉아 있으면 답이 없다.

세상에 나쁜 사람 참 많아
와이프와 강서구에 상가 몇 개를 구경했다. 강서구에 좋은 상권이 형성된 곳은 몇 군데 없다. 그럼에도 싸겠지라는 생각으로 무작정 짐을 챙겨서 떠났다. 처음 들렀던 상가는 딱 보자마자. '이건 망한 상권에 망한 상가다'라는 감이 왔다. 상가안으로 깊숙히 들어갔더니, 귀신이 나올 것 같았다. 저어기 안쪽에서 한 아저씨께서 말을 거신다.

"어이 왜 거기서 어슬렁 대요?"
"아, 상가 구경 좀 하고 있어요."
"상가 사려고요?"
"아.. 그냥.."
"상가 사려거든 여기 사지마세요. 여기 빌딩 지은 놈들이 도둑놈들이야 그래. 분양가는 공사비보다 몇 배나 비싸게 해먹고, 이 위에 아파트도 몇 채씩 가져갔지 그래. 지들끼리 다 해먹고, 여기 영세상인들한테 폭탄만 돌리고 지들은 도망가버렸어.. 여기가 가뜩이나 상권도 안 좋아요. 그래서 상가들도 다 경매에 넘어가고...."
"아, 그래요?"
"그래요. 여기 앞에 큰 마트가 있었는데, 거기도 적자를 못 버티고 문을 닫았지요.. 제가 여기에서 장사를 오래해서 잘 알아요. 여하튼 여기는 절대로 사지마세요. 앞에 00호도 젊은 사람이 상가를 샀는데, 임대도 안되고, 창고로 쓰고 있어요.. 저기 짐들 쌓아둔거 보이죠? 관리비만 잡아먹어요. 고생하지 말고 차라리 역앞에 있는 OO프라자 11층부터 13층 까지를 알아보세요. 거기는 상권이 괜찮은데 주인 할아버지가 돌아가셔서 괜찮을거유."

대충 감은 잡았지만 분위기가 너무 안 좋았다. 그건 그렇다치고 아내와 나는 혀를 끌끌찼다. 참 나쁜 사람들이라고, 가뜩이나 힘든 상인들한테 상가를 쪼개고 쪼개서 원래 가치보다 비싸게 팔아먹고 본인들은 호화롭게 살고 있다니. 나는 본래 노력해서 부자가 된 사람들을 좋아하지 미워하지 않는다. 그런데 이런 경우에는 좀 밉다. 남들 밟고 등쳐서 돈 벌면 언젠가는 본인한테 되돌아온다.

그 상가를 빠져나와서 와이프와 담소를 나누며 걷다가, 전봇대에 붙은 전단지 한 장을 발견했다.
"18평 아파트 전세가 2400만원"

헉! 그래도 서울이고, 동네도 깨끗한데 18평 아파트 전세가 2400만원이라고? 필시 뭔가 문제가 있을 것 같기는 했지만, 와이프가 그래도 구경이나 한 번 해보자고 재촉하기에 전단지에 적힌 전화번호로 연락을 했다.

잠시후에 중개업소에서 사람 하나를 만났고, 우리는 아파트를 구경했다. 깐깐한 내 와이프도 괜찮다고 말 할 정도로 깨끗하고 괜찮은 아파트였다. 나는 이 물건이 어떻게 전세2400에 나왔는지 궁금했다. 정말로 2400일리는 없겠고, 무슨 하자가 있겠지라고 계속 의심했다. 우리 둘은 부동산에 대해서는 하나도 모르는 사회초년생인 듯 행동했다. 그러자 중개업자가 우리를 회유(?)하기 시작했다.

"이 아파트가 전세 2400에 나왔어요. 보시다시피 깨끗하고 괜찮고요. 교통도 편하죠."
"네, 괜찮네요. 그런데 왜 이렇게 전세가 싸게 나왔죠? 무슨 하자가 있나요?"
"그럼 당연하죠. 하자가 있으니 이렇게 싸게 나왔겠죠."
"무슨 하자에요? 저희가 부동산을 잘 몰라서요. 곰팡이가 많이 피나요?"
"하하. 이 아파트가 곧 경매에 넘어갈거에요."
"헉"
"아아, 놀라지마시고 잘 들으세요, 전세2400만원이면 우선변제금을 다시 돌려받으실 수 있어요. 그러니 걱정마시고 들어와서 사시다가, 경매낙찰되면 2400만원 돌려받으시고 다른데로 이사가시면 됩니다. 그런데 기간이 오래 걸릴거에요. 아무 걱정마시고 들어와서 사셔도 됩니다. 그뒤로 횡설수설.."

그러고 있는데, 그 집에 다른 중개업자 난입. 와이프하고 나하고는 그 집에서 빠져나왔다. 더 이야기 들을것도 없다. 모르는 사람들 등쳐서 먹고 사는 좀도둑 같은 사람들이다. 분명히 누군가는 저 집에 들어갔을지도 모르겠다. 그 사람들이 불쌍하다. 세상에 참 나쁜 사람 많다. 뭐든지 모르면 당한다. 지독하게 공부하고, 우리 권리는 우리 스스로 지켜야 생존할 수 있는 세상이 아닌가 싶다. 씁쓸하다.

역시 재개발! 재개발의 힘!
몇 주전. 친한 지인이 강동의 고덕동 재개발 단지에 투자를 하겠다고 하여 함께 임장을 떠났다. 남들과 같이 다니는 것을 좋아하지는 않지만, 워낙 친한 형님이고, 이 형님한테는 배울게 많다는 생각에 흔쾌히 따라나섰다. 나는 그야말로 찍소리도 안하고 옆에서 구경만 했다. 동네에 들어서니 벌써부터 새로 들어선 아파트 단지가 즐비하고, 넓직한 도로가 우리를 반겼다. 저 멀리 구리시내가 보이고 동네 한쪽에서는 측량이 한창 진행되고 있었다.

새로 들어선 아파트 단지를 돌아서니 우웩... 공인중개업소들이 도대체 몇 개인가? 거짓말 좀 보태서 이길 끝에서 끝까지 다 공인중개업소로 들어차 있었다. 그리고 그 공인중개업소 뒤로는 말끔하게 새로 들어선 아파트 단지와 대조되는 허름한 빌라촌이 있었다. 누가봐도 곧 허물어질 동네였다. 평일 대낮이라 그런지 고요했다. 꼭, 휘몰아칠 전쟁전에 고요함이라고나 할까.

해당지역 중개업자들의 소개로 임장을 도는데 재미있는 사실을 발견했다. 집안은 못 본다는 것이다. 즉, 베란다임장 기법을 사용했다. 그리고 절대로 집주인에게 전화도 걸지마라고 했다. 이유는 집주인들이 알면 집값을 올린다고 그랬다. 내 생각에는 이미 집주인들이 집 값을 많이 높여 부를 것 같았다. 소문이라는게 원래 빠르니까. 중개업자의 말로는 집주인이 지방에 사는 사람들도 있는데, 그 사람들은 아직 재개발 정보를 모른다고 했다. 그래서 그 사람들 소유로 된 집 몇 개를 보여준다했다.

당시 지인이 관심을 보였던 평형대의 시세가 3억대 초반이였고, 지인은 매수를 마음 먹은 듯 보였다.

그리고 몇 주지나 지인이 관심을 보였던 물건의 오늘 시세를 확인해보니, 5억대 중반까지 올라있었다. 두 달도 안되서 호가만 2억이 오른것이다. 15평도 안되는 빌라가! 재개발 투자의 핵심은 토지지분이고, 토지지분으로 계산하면 꽤 큰 평수의 아파트를 분양받을 수 있을 것이다. 역시 재개발! 재개발의 힘이 느껴졌다.

지방에서 아이팟터치로 임장하기 성공!
임장을 가려면 꽤 많은 정보를 정리해서 가져가야한다. 구경할 부동산의 인터넷 조사시세, 현지 중개업소와 거주자들 통해서 알아볼 시세, 부동산의 주소, 대중교통을 이용한다면 대중교통편, 기타 등등. 그런데 이번에는 아무것도 안 들고 가고, 그렇다고 차를 이용한 것도 아니고 새로운 시도를 해 보았다. 대중교통+아이팟터치. 과연 아무것도 없이 대중교통과 아이팟터치만으로 임장이 될까?

일단 와이프와 집을 나섰다. 목적지는 대전이였다. 대전의 아파트와 빌라 몇 개를 보고 싶어서 대전으로 향했다. '지방에서 무선AP가 잘 잡힐까? 무선AP가 안 잡히면 삽질인데.. 그래도 와이프랑 피크닉 왔다고 생각하자..' 생각에 생각이 꼬리를 물었다.

대전 임장이야기는 너무 길어서 나중에 따로 기록해야겠지만,
어쨌든 대전 임장은 아이팟터치 하나로 성공했다.
지방에서도 무선 AP가 잡히는 곳이 많더라. 도시 변두리 주택가에서도 잘 잡히고, 중심가의 빌딩촌에서는 아주 많이 잡힌다.

더불어 여느때처럼 아내와 피크닉겸 데이트도 즐거웠다. 여행하면서 피크닉도 하고, 일도 하고 꿩먹고 알먹고. 일석이조의 생활.

부자들 단기 현금 확보
주변 부자들이 단기 현금을 확보하고 있다. 펀드환매와 은행권 이탈이 극심하다고 하는데, 펀드는 그렇다고 치고 부자들은 다시금 은행들로 몰려가는 것 같다. 한 번더 싼값에 부동산이나 주식등의 실물 자산을 매입할 수 있는 기회가 올 것 같은 느낌이 든다. 시중에 부동자금 800조가 증시도 올리고 부동산도 올리고 여기저기 다 올려놨는데, 이제 한 타이밍 쉬는 돈(부자들의 총알)들이 은행으로 몰리고 있다.

최근의 부동산과 주식시장 상황을 작년말과 비교해보면 가파르게 올랐다. 그리고 몇년동안 크게 꿈쩍하지 않던 금리도 조금씩 올라가려고 꿈틀거리고 있는 모습이다. 투자판단은 개인 몫이고, 내 주변에 부자분들이래봐야 소수에 불과하겠지만, 적어도 지금은 그렇다.

강남발 부동산 줄줄이 폭등. 그리고 LTV, DTI 규제
작년 후반기만 해도 끝을 모르고 떨어지던 실물 자산 시장이 올초부터 랠리를 시작해 끝을 모르고 오르고 있다. 특히, 강남 일부 고가아파트에서 시작해 서울 전역으로, 그리고 지금은 전국으로 번지고 있는 집값 상승랠리가 무섭다. 집값이 오르다보니, 전세나 월세를 살고 있는 임차인들도 그 부담을 고스란히 떠 앉게 되었다. 강남, 신림 등지의 원룸이나 빌라같은 소형 매물들 마져도 이제는 예전 가격에 임차하는 것이 쉽지 않다. 작년 말까지 1억을 부르던 빌라 전세가가 이제는 2억을 줘도 들어가기 어려운 것이다.

문제는 매매다. 이렇게 집값 상승이 지역적, 국지적으로 그리고 이제는 거의 전국적으로 퍼져나가는 추세인데, 정작 매매는 많이 일어나지 않고 있나보다. 내가 아는 지인의 경우도, 강남권에서 아파트를 팔려고 내놓았는데 호가만 오르고 실제 매매는 되지 않아 몇 달째 발만 동동 구르다가 결국에는 본인이 들어가서 사시더라. 호가가 많이 올랐는데, 혹여 폭탄돌리기가 진행중인건 아닌지 걱정된다.

전세계 경제를 강타했던 미국의 서브프라임 모기지론 사태의 터널은 길지 않았다. 그러나 아직 경제의 모든 부분이 완전히 완치 된것이 아니다. 미국에서 상업용 부동산의 부실대출건으로 제2위 위기가 올것이라고 다시 화두가 되고 있다. 미국까지 갈 것도 없이 우리나라의 강남쪽만 가보자. 대형 상업빌딩은 물론이고, 중소형 빌딩들도 공실율이 늘어나서 곳곳에 '임대'나 'lease'라는 현수막이 많이 붙어있다. 영등포쪽도 상황은 안 좋다 한다.

큰 재력가가 아니고서는 상업 빌딩을 짓거나 구매할 때 대출을 끼고 간다(큰 부자들도 대출을 끼는 경우가 많다). 그런데 상업용 건물들은 임대료와 관리비에 민감하기 때문에 공실이 조금만 늘어나도 건물주의 대출금 상환 압박이 심해진다. 이 사람들이 대출금을 갚지 못하고 쓰러지면 피해는 은행으로, 그리고 은행 고객들에게로, 그리고 현금기반이 약한 기업들로, 지역경제로 사회로 암덩어리처럼 퍼져나가는 것이다.

LTV와 DTI규제는 결국 폭탄돌리기의 마지막 주자에게 큰 상처를 남길 듯 하다. 골이 깊으면 산도 깊고, 산이 높으면 골도 깊으니...

Q. 사례
쏭군은 집주인 길동이에게 보증금 4천만원을 주고 2년간 임대차 계약을 했다. 2년의 임대차 기간이 끝나고 길동이는 쏭군에게 임대차 보증금을 돌려주지 않았다. 길동이는 돈을 만드는데 시간이 걸리니까, 며칠 있다가 보증금을 돌려주겠다며, 그전에 우선 집을 비워줄 수 있겠느냐고 한다. 새로운 세입자가 들어오면 그 돈을 받아서 보증금 4천만원을 돌려주겠다고 한다. 여기서 쏭군은 집을 비워줘야 할까?

A. 위 사례에서 쏭군은 집을 비우면 안된다, 비워야 한다면 임차권 등기명령을 이용한다
우선 임차인 쏭군이 가장 먼저해야 할 것이 있다. 그것은 적어도 임대차 계약이 만료되기 한 달전에 집주인에게 계약 해지 통보를 해야한다. 이때 해지 통보는 내용증명등을 이용해야 추후 분쟁이 생겼을 경우 증거자료로 쓸 수 있다. 그리고 위의 경우 절대로 집을 비워주면 안된다. 만약 쏭군이 집을 비워주게 되면 쏭군은 주택임대차보호법상 대항력을 상실하게 된다. 대항력을 상실하면 우선변제권 역시 사라지므로, 만일의 사태에 집에 경매등에 부쳐질 경우 보증금을 돌려받을 수 없게 된다. 만약 부득이 집을 비워야한다면 임차권등기명령을 먼저 경료하여야 한다. 이후에는 집을 비워도 부재로 인한 대항력 상실을 막을 수 있다. 집주인에게 내용증명등을 이용한 서면으로 보증금을 지정한 날짜까지 돌려달라고 통보한다. 보증금 반환 지체로 인해 발생하는 이자비용 등도 함께 청구한다고 꼭 명시해야한다. 그리고 요청한 날짜까지도 보증금을 돌려받지 못한 경우 소액재판, 보증금반환청구소송을 제기하면 보증금을 돌려받을 수 있다. 재판이 끝나고도 보증금을 돌려받지 못한다면, 임차인 쏭군은 길동이의 집을 임의경매에 부칠 수 있다. 경락후 배당금으로 보증금을 충당하게 된다. 환가대금은 우선변제권에 의해서 다른 권리자들보다 먼저 돌려받는다.

단, 계약서상에 동시이행의 항변권을 배제하는 특약이 있었다면 이 사례는 무효가된다. 동시이행의 항변권은 임의규정이기 때문이다.

관련법률
민법 제390조 (채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된때에는 그러하지 아니하다.
민법 제536조 (동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ②당사자일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤난할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.
민법 제618조 (임대차의 의의) 임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. ③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. ④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. ⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.
주택임대차보호법 제3조의2 (보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. ② 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.④ 제2항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. ⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다. ⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.
주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다.
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.
1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판
2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판
3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판
4. 임차권등기명령의 집행
④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기공무원의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
주택임대차보호법 제4조 (임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

관련판례
전세금반환 - 대법원, 1995.10.12, 95다22283
[판시사항] 가. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차계약에서 기간을 2년 미만으로 정한 임차인이 스스로 기간 만료를 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있는지 여부
[판결요지] 가. 가. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있다.
임대차보증금·손해배상(기) - 대법원, 2007.8.23, 2007다21856
[판시사항] (1) 임대차계약이 종료되었으나 그 목적물이 명도되지 않은 경우, 임차인이 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(소극) 및 임대차보증금액보다 임차인의 채무액이 많은 경우, 변제충당의 방법 (2) 임대차와 전대차가 모두 종료된 경우, 전차인은 전대인에게 전대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지의 차임 상당 부당이득금을 반환할 의무가 있는지 여부(적극) (3) 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 전차인이 전대차가 적법하게 해지된 후에도 당해 토지 위에 권한 없이 공작물을 소유하고 있는 경우, 그 토지의 차임에 상당하는 부당이득을 얻고 있는 것인지 여부(적극)
[판결요지] (1) 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없는 것이고, 또한 임대차보증금액보다도 임차인의 채무액이 많은 경우에는 민법 제477조에서 정하고 있는 법정충당순서에 따라야 하는 것이다.
(2) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것이므로, 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 목적물을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인데, 이와 같은 법리는 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용된다. (3) 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 그로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 하는데, 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 전차인이 당해 토지 위에 권한 없이 공작물을 소유하고 있는 경우에도 이와 마찬가지로 풀이하여야 한다.

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부동산 경매 과열 양상, 100% 이상 낙찰가 속출
저금리가 계속 되고 서점의 코너 하나를 부동산 경매 책들이 잠식해 나가고 있는 덕분에 부동산 경매 열풍이 불고 있다. 특히, 한국의 부자들이 자신들의 부를 축적하는 용도로 사용해오던 부동산 경매가 이제는 전국민적으로 대중화 되어 법정에 가보면 20대 초반의 대학생부터, 아이를 업고 오는 주부, 외국인, 직장인 그리고 연세 지긋하신 어르신들까지 다양한 연령의 다양한 사람들이 모여 북새통을 이루고 있다. 물론 법정에 오는 사람들 전부가 입찰을 하러 오는 것은 아니고, 학습이나 구경삼아 오는 사람들이 많지만 최근에는 입찰자의 비율이 늘어나고 있는 추세다.

부동산 경매가 대중적인 투자수단이 되어가서 일까? 감정가의 100% 그리고 시세를 훌쩍 뛰어넘어 낙찰이 되는 사례가 늘고 있다. 아파트나 빌라는 수도권이나 충남권 정도 되면 기본이 90%를 넘고 100%, 110%를 넘겨서 낙찰이 되고 있다. 그리고 조금 깨끗하고 괜찮다 싶은 물건은 20~30명 몰리는 것도 예사다. 이제 경매에서 먹을 게 없다는 사람들은 속속 유치권, 법정지상권이 붙은 고위험, 고수익 물건으로 방향을 선회하고 있는 실정이다.

감정가의 '허와 실' 철저한 임장만이 해결 해준다
감정가는 시세와 많은 차이가 있다. 특히 묻지마 투자자들의 경우가 문제다. 묻지마 투자자들은 감정가만 보고 물건에 들어온다. 심지어 부동산 투자의 가장 기본인 임장조차 하지 않는 경우가 많다. 이런 경우 가장 크게 2가지 정도의 문제가 생길 수 있다. 첫 번째는 시세보다 현저하게 높은 가격으로 낙찰을 받아서 부동산 자체가 애물단지가 되는 경우. 두 번째는 임장을 하지 않아서 부동산에 있는 하자를 발견하지 못한 경우다. 우리 민법은 물건의 하자는 낙찰자가 모두 떠 안는 물건 하자에 대한 낙찰자 인수주의를 택하고 있다. 때문에 임장은 필수라 할 수 있다.

얼마전 지인이 감정가의 80%에 물건을 낙찰 받았다면서 무척이나 즐거워했다. 그러나 그 지인은 이내 주저앉고 말았다. 감정가가 시세보다 높은 가격에 책정되어 있어서 실제로는 시세보다 훨씬 비싼 가격에 낙찰을 받았던 것이다.

부동산은 노력없이 돈이 안된다. 특히 이제 인구증가율도 많이 꺾였기 때문에, 무조건 사둔다고 돈이 되는 것도 아니다. 철저한 노력과 철저한 임장을 통한 입찰만이 우리 눈물의 결정체인 수익을 안겨다 줄 것이다.

무리한 입찰은 금물, 한템포 쉬는 여유가 필요한 시기
시중에 나와있는 부동산 경매관련 서적들이 멀쩡한 사람잡는다. 특히 그 책들의 대부분은 특정인의 성공담이나 무용담 일색이어서 누구라도 부동산 경매만 하면 쉽게 돈을 벌 수 있는 것 처럼 말한다. 그러나 실상은 그렇지 않다. 그들은 조금 더 자극적인 제목을 써서 책으로 수입을 얻으려고 하는 것일 뿐 자신들의 진정한 비법은 잘 알려주지 않는다.

게다가 부동산 경매, 이게 말 처럼 호락호락 하고 쉬운 분야도 아니다. 정확한 시세 분석을 못하면 투자금이 묶여서 손가락을 빨고 있어야 할 수도 있고, 무리하게 들어갔다가 대출금에 눌려 파산할 수도 있다. 게다가 명도 과정에서 자칫하면 칼을 맞을 수도 있고, 명도 기간이 길어지면 각종 비용이 눈덩이 처럼 불어난다. 그 외에도 등기법, 민법등의 법률을 꿰뚫고 있어야 하고, 부동산을 보는 안목과 우리 사회의 구조 그리고 경제까지 내다보는 통찰력도 필요하다.

과거 주식투자 붐이 일었을 때 처럼, 많은 사람들이 이런 고통을 감내하지 않고 돈을 벌기 위해서 묻지마 투자를 하고 있다. 특히 최근의 양상이 더욱 그런 것 같다. 아마 묻지마 투자를 한 사람들은 오래 지나지 않아 무리하게 들어간 것에 대한 대가를 치를 것이다. 이미 주변에서도 몇몇 분이 '일단 낙찰받고 보자'라는 생각으로 부동산 몇 건을 받았다가 금융 비용이 눈덩이처럼 불어나 피를 토하고 건물이 다시 경매시장에 나온 것을 목격했다.

부동산 경매로 수익을 얻기 위해서는 시세의 85% 정도선이 마지노선이다. 세금떼고 이런저런 부대비용 떼면 85% 정도 선에서 낙찰을 받는 것이 좋다는 말이다. 그리고 수익을 남기려면 시세의 60~80%정도 선에서 낙찰을 받는 것이 좋다. 시세를 훌쩍 넘겨서 낙찰을 받을거면 경매를 할 필요가 없다. 왜 굳이 명도도 힘들고, 준비할 것도 많고 위험하기 까지 한 경매를 하는가? 차라리 급매 부동산을 사면 더 싸게 살 수 있는데 말이다. 적어도 70%의 가격으로 부동산을 매입해야 부동산 폭락기에도 가격 선방을 할 수 있다. 그리고 팔때도 남들보다 유리한 가격에 팔 수 있고 세를 줄 때도 유리하다.

어쨌든 기존의 투자자들은 투자를 하루이틀 할 것도 아니고, 지금의 상황을 관망하는 것이 좋을 듯 하다. 어차피 자본주의가 계속되는 한 망하는 집은 계속 나오고, 경매물건도 계속 나오기 때문이다. 기다리고, 공부하고, 발품하다 보면 나에게 괜찮은 수익률을 안겨주는 효자가 덥썩 안길 것이다.

@젊은부자 열정쏭군 2009.8.1

가장 최근 부동산 경매물건 결과표다. 유찰이 속출하고 간간히 낙찰되는 물건들도 비싸게 사봐야 64%수준, 대부분이 30~50%수준에서 낙찰되고 있다. 한마디로 1억원짜리 부동산을 3천만원~5천만원에 줏어담을 수 있는 기회인 것이다.

몇 달전만 해도 경매가 과열양상을 보였고, 유찰은 커녕 작은 빌라도 낙찰가가 100%를 넘는 등 그 열기가 대단했다. 하지만 불과 몇 달사이에 이렇게 시장이 폭삭 내려앉아 버렸는데, 뭐든간에 이럴때가 투자 적기라고 생각한다.

실물경기는 심리적 요인이 크게 작용하는 것 같다. 그리고 그 심리적 요인을 작용시키는데는 정말로 실물경기가 안 좋아서 일 수도 있지만, 대부분 언론의 설레발 때문인 것 같다. 슬프게도(혹은 기쁘게도)많은 사람들은 언론을 너무나 믿기 때문에 언론에서 경기가 어렵다고 하면 정말로 좋은 물건값도 반값이 되어버리는 등 투자심리가 크게 위축되는 경향이 있는 것 같다.

아마 모르긴해도 최근 동향을 보면 몇 번씩 사이클을 그리며 찾아오는 부자되는 기회 중 한 번임에 틀림없는 것 같다. 문제는 부자들은 신나서 좋은 물건을 싼 값에 주워담아도, 우리 같은 사람들이 저 물건들을 줏어담을 수 있는 범위가 매우 좁다는데 있다, 경락 잔금 대출에 의존을 하려해도 줏어담는데 한계가 있지 않은가? 하지만 조금만 머리를 굴리면 방법은 많을 것 같다. 그리고 자명한 사실은 열심히 현금을 축적해와서 다량의 현금을 가지고 있거나 현금 동원력을 가진 사람들에게 지금은 천국과도 같은 시기라는 것.

분명히 지금 저 위에 수두룩 하게 유찰되서 가격이 땅바닥까지 추락하고 있는 물건들, 몇 년뒤에 보면 가격이 수직상승해서 또 많은 신흥부자들을 양산해내고 있을 것이다.

자본가들은 노동자들을 고용하여 일을 시키고,
본인들은 해외 여행을 다니는 순간에도 주머니에 돈이 들어오는 시스템을 가지고 있다.
거의 대부분의 사람들은 피고용자로, 노동자다. 저당잡힌 삶. 누구라도 이 저당잡힌 삶에서 벗어나고 싶을 것이다.

우리는 왜 매일 어김없이 콩나물 시루 같은 전철에서 출근 전쟁을 해야할까? 분명 10시간 뒤에는 대부분의 사람들이 자기 일터에서 쳇바퀴 도는 삶을 살고 있을 것이다. 우리는 왜 이렇게 시간과 공간에 저당잡혀서 살고 있을까? '언젠가는 도망가리라.. 부자가 되리라는 자신감 때문에?'

아마도 그 대답은 정답이 아닐 것이다.

우리 삶은 위장의 지배를 받고 있기 때문일 것이다.
'먹고 살아야 하니까..'

의, 식, 주..

인간이 살아감에 있어서 가장 중요한 것.
스포츠, 운동, 문화생활 좀 더 나은 수준의 삶은 '의, 식, 주' 그 다음 이야기가 될 것이다.

일단 '의'
옷은 인간의 기본적인 수치심을 가려주는 역할을 한다.
그리고, 멋을 내고 싶어하는 인간 본성을 멋지게 커버해주며.
때로는 위험한 것으로 부터 보호해주는 기능적인 역할도 한다.

그리고 '식'
이건 말이 필요없다. 우리가 쳇바퀴를 도는 가장 큰 이유다.
우리가 음식을 먹지 않고도 살 수 있다면, 아마도 경제 판도는 지금과 많이 달라졌을 것이다. 굳이 쳇바퀴를 돌지 않아도 자유롭게 살아가는 사람들이 많을 것이다.

끝으로 오늘 이야기 하고자 하는 '주'
왜 집이 중요할까?
집은 여름에는 우리를 시원하게 해주고, 겨울에는 따뜻하게 보호해주는 역할을 한다.
그리고 우리 가족의 프라이버시를 지켜준다. 뭐 이런 기본적인 이야기 말고...

집은 뭘까?

교통 수단은 근본적으로 우리들의 '집'에서 출발한다.
상품의 유통 구조는 근본적으로 우리들의 '집'이 종착지다.
집은 위치적으로 중요한 의미를 같는다.

그 뿐만 아니라, 집은 우리 삶이다.
먹고 살만 하면 섹스도 해야한다.
섹스도 집에서 한다. (집이 아닌 다른 공간에서 하더라도, 공간의 중요성은 무시 못할 것이다)
그리고 바깥에서 쌓인 피로를 풀기에 가장 편안한 장소도 집이다.
집은 삶이다.

집은 우리 삶이고, 집은 우리 땅위에 지어진다.
우리는 어디에 있든지 땅위에 있다.(비행기나 배탈때 빼고)
우리는 항상 땅을 밟고 있고, 그런 땅위에 내가 있고 집이 있다.
즉, 땅은 우리 모든 것이라고 봐야할 것이다.

'주' 이야기 하다가 땅으로 넘어왔는데, 땅은 '주'를 위해 반드시 필요한 자원이다. 삶이다. 공간이다.

최근 캐나다와 우리나라의 부동산 가격을 비교하는 이야기를 많이 본다.
캐나다는 우리보다 영토가 100배 가량 넓은, 세계에서 두번째로 넓은 나라다.

영토
대한민국 x 100 = 캐나다

그러나 땅값은 이야기가 전혀 달라진다.

부동산 가격
캐나다 x 4 = 대한민국

문제는 이걸 단순 비교하는 신문 기사들이 많다는 것이다.

인구를 보자.

대한민국 = 약4,800만명
캐나다 = 약3,300만명

어라? 땅은 100배나 넓은데, 인구는 우리보다 훨씬적다.

인구밀도
대한민국 = 481.5명
캐나다 = 3.3명

1km 반경안에 캐나다는 3명이 살고, 한국은 481명이 산다.

오히려, 캐나다 땅값보다 한국 땅값이 4배 밖에 안비싼게 이상하다.
앞으로 10배, 20배 더 비싸져도 단순 비교로는 하등 이상할게 없어보인다?
단순히 캐나다랑만 비교하자면.....


여기서 경제의 가장 기본적인..
수요와 공급을 가져오자..
이건, 복잡하게 생각할 필요도 없는거다. 초등학교때 배우는 거니까..

내 몸값을 올리려면, 내가 하는일을 남들이 못하면 되고,
내가 가지고 싶은 물건의 수는 제한적인데 그걸 가지고 싶어하는 사람이 많다면 가격은 올라간다.

땅도 마찬가지 아니겠는지..?

요 코딱지 만한 남한땅..
거기서도 개발이 가능한 땅은 10%가 안된다.
거기서 4천만이 넘는 사람이 살아야 되니, 땅 값이 안오르면 이상한거지. 그러니 집 값도 오르고....
서울은 포화상태다.. 빽빽하다...

내가 100만원 줄게요.. 나 서울서 살게 해줘요..
아악.. 땅이 너무 좁아요... 제가 150만원 줄게요.. 저를 살게해줘요..
저는 300이요~ 저는 400이요~~~

땅은 좁은데, 사람은 미어터지니 수도권 땅 값이 폭등하는 건 당연한거 아닐런지?

글구.. 주식은 상장 폐지되면 휴지로 변하지만, 부동산은 폭락해도.. 발 뻗고 누워잘 수 있고..
땅이라면, 건물이라도 지을 수 있지 않던가^^;

캐나다 땅값하고 남한 땅값하고 단순비교하는 기사를 이제 안 봤으면 좋겠다.
그 기사를 재탕하는 것도 목격해서..

주택 임대차 계약시 대항력을 갖기 위한 기본 요건 =
주민등록(전입신고) + 이사후 실제 거주

* 대항력은 두 가지 모두가 진행된 다음날 0시부터 발생

상가 건물 임대차 계약시 대항력을 갖기 위한 기본 요건 =
건물의 인도 + 사업자등록신청

* 대항력은 두 가지 모두가 진행된 다음날 0시부터 발생

상가 건물 임대차 계약의 경우, 대항력을 갖추고 있더라도 다음 조건을 충족하지 못하면 상가 건물 임대차 보호법의 적용을 받지 못한다.


위의 공식에 금액을 대입해서 아래 금액을 넘어가면 상가 건물 임대차 보호법의 혜택을 받지 못한다.


이를테면, 사업가 쏭군은 삼성동의 한 빌딩에 입주를 했다. 입주를 하자마자 사업자등록증의 주소도 변경을 완료하였다. 대항력을 갖춘것이다. 그리고 보증금 1억원에, 월세 300만원으로 상가 건물 임대차 계약을 맺고 건물을 사용하기로 했다. 쏭군은 상가 건물 임대차 보호법의 보호를 받을 수 있을까?

대항력은 갖추었지만, 법의 보호는 받지 못한다.

1억 + 300만원 x 100 = 4억원

이 공식으로 계산시, 서울의 상가 건물 임대차 보호법은 2억 4천만원까지만 보호가 되므로, 환산보증금액이 3억원이 넘는 쏭군은 상가 건물 임대차 보호법의 보호를 받지 못한다.

확정일자란 무엇인가?
부동산에서 모든 '물권'은 모든 '채권'에 권리가 우선한다. 물권은 물건자체에 권리가 있고, 채권은 채무자의 행위에 대한 권리가 있다. 전입을 하고나서 대항력을 갖춘뒤, 임대차계약서상에 확정일자를 받아두자. 가급적 빨리 확정일자를 받는것이 유리하다. 확정일자를 받으면 채권인 임차권이 물권으로 바뀌어, 우선변제력을 갖게 된다. 후순위 어떤 권리보다 우선하여 보증금을 돌려받을수 있는 것이다.