쏭군은 열정 드리머

누구나 알고 계실법한 주관적인 주택시장 전망입니다. 최근 전세가가 매매가의 90%를 육박하는 곳이 생겼다고 합니다. 전세가는 지난 몇 개월간 가파르게 올랐습니다. 전세가가 오르면 당연히 월세도 오릅니다. 매매가는 보합 또는 하락세를 면치 못하고 있습니다. 특히 강남구를 비롯한 버블세븐 지역의 아파트값 하락세가 뚜렷합니다. 시장에는 매물이 없고 매물이 쏟아지는 지역에는 사려는 사람도 없는 기이한 현상이 지속되고 있습니다. 부동산 가격을 떨어지게 만드는 것들과 부동산 가격을 올라가게 만드는 것들에 대해서 이야기 해보고, 저의 주관적인 결론을 말씀드리겠습니다.

부동산 가격을 떨어지게 만드는 것들
우선 한국 경제 생산성의 30%이상을 차지하던 베이비붐 세대가 본격적으로 은퇴하고 있습니다. 은퇴 후 생활을 위해 이들이 보유한 주식과 부동산 등 막대한 자산이 처분된다면 시장의 곡선이 상승보다는 하락에 가까워질 가능성이 큽니다. 그리고 우리나라 국민소득은 2007년부터 꺽이기 시작하여, 2만 달러의 벽을 넘지 못하고 있습니다. 사람들이 전체적으로 수입이 늘어나야 이들이 투자하는 곳의 자산가치도 증가할텐데 그 가치를 뒷받침 해주는 힘이 오히려 약해지고 있는 것 입니다.

수요보다 공급이 많은 점도 문제입니다. 전국을 기준으로 우리나라의 주택 보급률은 2002년도에 이미 100%를 넘어섰습니다. 2008년 통계자료에 의하면 전국 기준으로 우리나라에는 1,289만여 가구가 있고 이들이 살 수 있는 주택은 1,416만호가 있다고 합니다. 통계상으로 보면 공급이 수요를 앞지른 상황입니다. 실제로도 최근 들어 미분양으로 중견건설 업체들이 도산하고 있고, 저축은행의 PF대출이 부실한 회사들에게 사용되어 문제가 될 것이라는 지적이 많습니다.

출산율이 지속적으로 떨어지는 것과 더불어 전체인구가 2015년경 부터 감소하기 시작하는 것도 문제입니다. 인구가 본격적으로 줄어들기 시작하면 가뜩이나 초과된 공급을 수요가 더는 따라가지 못할 수 있습니다. 이는 자연스러운 주택가격의 하락으로 이어지는 것이죠.

인구가 줄어도 가구수는 늘어나는 추세입니다. 그러나 여기에는 허점이 있습니다. 늘어나는 1인 가구의 대부분은 경제 사정이 열악한 사람들이 많습니다. 일부러 결혼을 하지 않는 골드미스와 같은 계층도 있지만 대부분은 경제적 곤궁으로 인해 결혼을 하지 못하는 사람들이 1인 가정을 이루고 있습니다. 또한 장기간 미취업 상태에 있는 1인 가정의 수도 많아지고 있고, 준노숙자에 해당하는 사람들도 1인 가구의 많은 숫자를 차지하고 있습니다. 또한 이혼이 증가하면서 이들이 분열되어 1인 가구가 늘어나는 측면도 있는데요, 이들의 경제 사정 역시 좋은편은 아닙니다. 과연 이들이 1인 가정을 대상으로 한 부동산 공급을 소화할 수 있을지 의문입니다. 작은 부동산이라고 하더라도 밑천이 몇 천만원은 있어야 할테니까요.

LTV, DTI라는 강력한 장치로 묶여 있는 이상, 대출이라는 강력한 무기마저도 88만원 세대들에겐 무용지물이 되겠지요.

부동산 가격을 오르게 만드는 것들
아직까지는 지속적으로 인플레가 계속 되고 있는 나라입니다. 과거 몇 번의 디플레가 있었습니다만 대표적으로 우리나라의 물가상승률은 꾸준히 오르고 있습니다. 인플레 상황에서 득을 보는 사람들은 실물 자산을 가진 사람들인데 대표적인 실물자산이 부동산이므로 부동산의 가격도 화폐를 쥐고 있는 것 보다는 가치보전을 해줄 확률이 높습니다.

그 다음은 멸실되는 주택이 있다는 것입니다. 주택은 지으면 영원한 것이 아닙니다. 보통은 주택의 나이를 20년 정도로 봅니다. 20년이 지나면 대부분 철거 주기에 들어가지요. 그리고 중간에 특별한 이유가 있어서 철거를 하거나 멸실되는 주택도 상당량에 달합니다. 2005년부터 2010년 사이에 재개발 이슈로 멸실된 주택은 13만 6,346호에 달합니다. 이 주택들을 허문 자리에 공급된 신규 주택은 6만 7,134호로 입주할 수 있는 가구수가 반토막이 났지요. 과연 나머지 사람들은 어디로 흩어진 것일까요?

그리고 또 건설업자들의 이윤 문제가 있습니다. 주택을 짓는데 평균적으로 평당 300만원의 비용이 들어간다고 합니다. 이 가격 이하로는 당연히 집을 짓지 않겠지요. 손해를 보니까요. 아무리 집값이 떨어져도 하한선이 있다는 것 입니다. 만약에 집값이 급격하게 떨어진다면 건설업자들이 도산하거나 새로운 집을 더이상 지을 필요가 없다고 느끼겠지요. 그렇게 되면 당연히 시장에 공급되는 주택의 수도 줄어들고 주택의 가격은 얼마안가서 다시 상승하게 됩니다. 결국 무조건적인 무제한의 하락은 있을 수 없다는 것 입니다.

인구가 2010년대 중반부터 줄어든다고 합니다. 그러나 통계에 잡히지 않는 인구가 많다는 점 또한 무시할 수 없습니다. 얼마전 보도된 신문기사에 따르면, 최근 5년간 외국인 유입으로 인구가 오히려 50만명이 늘어났다고 합니다. 이 보도에 따르면 인구 하락이 시작되는 시점이 5년 미뤄졌다고 합니다. 한국에는 인구의 10%에 해당하는 다인종 다민족들이 살고 있습니다. 이제 단일민족이라는 구호를 외치기엔 시대착오적인 느낌마저 듭니다. 앞으로 다양한 민족들의 유입이 더 빨라질 수 있습니다.

그리고 베이비비붐 세대의 행동이 우리가 생각하는 것과 다른 양상을 보일수도 있습니다. 이른바 베이비붐 세대의 반전입니다. 이들의 전재산은 대부분의 경우 평생 일해서 구입한 집과 퇴직금 정도가 전부입니다. 따라서 이들이 무모하게 집을 처분할리는 없다는 것입니다. 굳이 큰 집에서 살 필요는 없지만 퇴직금만 넉넉하다면 굳이 집을 팔 필요도 없는 것 입니다. 집 평수가 커야 자식들도 자주 찾아온다는 생각을 가지고 있는 사람들이 상당수 되는 것 같습니다. 따라서 이들의 집단 행동에 따라 부동산 가격이 상당히 영향을 받을 것 입니다.

많은 분들이 해외의 경우와 우리나라를 비교합니다. '해외의 부동산은 값싼데 우리나라는 미친 것 같다.' 혹은 '해외의 부동산은 버블이 꺼졌으니까 우리나라도 곧 그렇게 될 것이다.' 하는 의견들이 주류를 이루고 있습니다. 우리나라는 불과 3~4년만에 3배가 폭등하는 기염을 토했던 아이슬란드와 같은 버블국가가 아니라고 생각합니다. 물론 일부 지역에서 일부 부동산이 국지적으로 실제 가치 이상의 가격을 가지고 있어 버블이 꺼질 위험성이 있습니다만, 국가 전체적으로 보았을때 버블을 우려할만한 수준은 아니라는게 개인적인 생각입니다. 제곱킬로미터당 인구밀도가 3명에 불과한 호주에도 17억원은 가볍게 넘는 아파트가 많으며, 브리즈번과 같은 도시의 방3개 짜리 집 월세 시세도 주당 40만원돈 그러니까 월세로 160만원에 달합니다. 방2개 짜리 아파트의 월세는 주당 37만원 정도 받습니다.

호주의 인구밀도 3명은 쾌적해보입니다. 우리나라의 인구밀도는 제곱킬로미터당 485명입니다. 게다가 총 인구의 48.3%가 수도권에 밀집해 있습니다. 토지와 주택이라는 한정된 자원에 막대한 사람들이 수요자로 달라붙어 있으니 부동산 가격이 폭등할 수 밖에 없는 구조입니다. 국가 전체적으로도 개발하여 사용할 수 있는땅이 전국토의 9%에 불과하다고 합니다.

무조건 해외와 비교하기에는 무리가 따르는게 현실입니다. 그 나라의 여러가지 경제 지표나 지형적 특성, 민족적 특징과 정서 등을 한대 버무려서 비교해야 하는데 그게 쉽지 않기 때문입니다.

부동산 자산가치의 급격한 하락은 모두가 죽는 것 입니다. 미국에서 그림자 은행들이라고 불렸던 대출 업체들은 막대한 자금을 빌려 사람들에게 주택을 사도록 대출해주었습니다. 그들은 다시 그 대출을 한대 묶어서 리먼 브라더스와 같은 투자은행에 넘겼습니다. 그 막대한 대출을 넘겨받은 리먼과 같은 회사는 그것을 다시 MBS와 같은 주택저당채권등으로 만들어 잘개 쪼개 수수료를 받고 세계 각국으로 넘겼습니다. 미국의 부동산 거품이 점점 커질때 까지 그들은 제왕이였습니다. 현재는 영국 바클레이즈 은행에 인수된 리먼 브라더스 본사 4층의 모기지팀은 한때는 자신들의 막대한 수입을 통해서 어깨에 힘을 주고 다녔습니다. 그러나 실질적으로 대출금을 상환할 수 없는 사람들이 빚을 갚지 못하게 되었습니다. 그리고 주택의 가치가 하락하기 시작하면서 폭탄 도미노가 시작됩니다.

남의 이야기가 아니라 우리나라도 이렇게 될 수 있습니다. 부동산의 자산가치가 급격하게 하락한다면 대출을 이용해 집을 산 사람 대부분이 집을 잃을 것 입니다. 그들은 빚을 갚지 못할 것이며, 돈을 빌려준 은행들은 줄 도산 할 것 입니다. 은행에게 대출을 써야 하는 기업들의 자금줄이 막힐 것이고, 기업들은 대규모 구조조정 혹은 청산 절차에 들어가게 될 것 입니다. 한마디로 다 죽는 것 입니다. 그러므로 부동산의 폭등도 좋지 않지만, 폭락도 좋지 않은 것 입니다.

쏭군의 주관적 전망 및 포지션
우선 두가지 사항에 초점을 맞추어서 생각해보고 싶습니다.

첫째, 부동산이 우리 앞세대들이 누렸던 것 만큼 폭발적으로 상승하지는 않을 것이라는 점입니다. 전체적으로 완만한 하락 곡선을 그을 가능성이 커보입니다. 아마 수요가 집중적으로 몰리는 지역에 한해서 국지적으로 시세의 상승이 있을수는 있겠습니다만, 부동산이 전국 어디가 되었든 사두기만 하면 무조건 오른다하는 시대는 지나간 것 같습니다. 또, 지역 뿐만 아니라 어떤 형태의 부동산이냐에 따라서 정기적인 금융소득을 발생시키느냐 혹은 시세차익을 누리느냐 손해를 보느냐의 차이를 만들어낼 것 같습니다.

영등포, 광화문이나 강남권으로 출퇴근 하는 사람들은 당분간 줄지 않을 것 입니다. 이 사람들이 주로 어디에서 거주하며, 어디에 살아야 출퇴근이 편리할지 생각해보는 것이 좋겠습니다. 앞으로 우리나라도 전세제도가 차차 없어질 것이라 생각합니다. 또한 집에 대한 생각도 대부분이 렌탈 개념으로 갈 것입니다. 따라서 소유를 하려는 사람들의 주택은 호화로울 것이고 렌탈을 해서 살려는 사람들의 집은 그 반대일 것 입니다. 월세를 잘 뽑아내는 소형 주택을 가지고 있으면 유리하지 않을까 생각해봅니다. 노인인구의 증가로 노인병원이나 요양원, 납골당 같은 시설은 당분간 수익성이 좋지 않을까 판단됩니다. 특히 싸게 산 땅에 지은 납골당은 주기적으로 분양 계약을 받기 때문에 그런 노다지가 없는 것 같습니다. 죽은자에게도 월세를 받는 좋은 시스템인 셈이죠. 그러나 이것도 경쟁이 심해진다면 빠져 나와야겠죠. 사람이 몰리면 먹을게 없으니. 그래서 수요자와 공급자의 추이를 수시로 면밀하게 살피는 것이 중요합니다. 들어가고 나오는 타이밍을 잡아야 하니까요.

쏟아지는 창업자들의 수요를 받아줄 수 있는 부동산을 미리 매집해야 하지 않을까 생각합니다. 많은 사람들이 직장생활에 회의를 느끼고 있습니다. 그리고 여러가지 시설과 업무처리의 자동화로 인해서 기업들은 전보다 많은 직원을 필요로 하지 않게 되었습니다. 앞으로는 더 그럴것 입니다. 따라서 취업을 하지 못하는 사람이 넘쳐나고 있습니다. 본인의 선택에 의해서든 어쩔 수 없이 그렇게 되었든 사업을 하는 사람들의 수요가 많아질 것 입니다. 그러면 어떤 부동산의 수요가 증가할까요? 사무실일까요? 곰곰히 한 번 생각해 보시기 바랍니다. 이 부동산은 월세 수준도 주택의 월세 수준을 뛰어넘습니다.

둘째, 지금부터 당분간 부동산 매수 포지션을 취하면 좋겠다는 것입니다. 앞서 지적한 원칙을 지킨 상태로 매수 포지션을 취한다면 싼 가격에 좋은 부동산을 살 수 있는 기회가 찾아온 것 아닌가 하는 생각이 듭니다. 작년 말까지는 부동산이 많이 올랐습니다. 그때 너도나도 호가에 웃돈을 붙여가며 부동산을 사겠다고 덤비던 사람들은 지금은 어떤 심정일까요? 모두가 미래에 대해 불확실해하고 공포에 질려 있는 상태입니다. 1억원이나 호가를 낮춘 급매물도 나오고 있습니다. 기회일 수 있습니다.

인천의 한 할아버지는 남들이 거들떠 보지도 않는 빌라의 지하층만 쓸어담으셨다고 합니다. 그것도 부동산 시장이 침체기일때 말입니다. 부동산 시장이 활성화 되어 있어도 쓰레기 같은 지하층만 쓸어담는 모험을 하기는 쉽지 않습니다. 남들은 그 할아버지를 비웃거나 이상하게 생각했다고 합니다. 거의 헐값에 지하방을 쓸어담은 할아버지는 100억원대의 거부가 되었다고 합니다. 2천만원에 낙찰받은 지하방이 재개발 이슈로 2억원 이상 뛴 것도 있다고 합니다. 물론 달달이 월세도 꼬박꼬박 잘 받으셨죠. 월세만 해도 한달에 수천만원 수준이였다고 하네요. 투자는 남들의 공포를 사고 환희를 파는 것이라는 기본적이지만 따라하기 힘든 진리를 이 할아버지가 보여준 셈이죠. 인천 경매판에서 유명한 할아버지라고 합니다.

이야기가 옆으로 좀 흘렀는데 항상 역사는 반복되어 왔습니다. 왜 대부분의 사람들은 높은 가격에 사고 낮은 가격에 자산을 처분하는지 모르겠군요. 싸게 살 수 있는 기회가 있다면 싸게 사는게 답이되겠지요.
이 모든 이야기는 쏭군의 주관적인 판단으로 쓴 글이니 동의하지 않는 분들도 계실 것 같습니다. 그냥 쏭군은 이렇게 생각하는구나, 정도로만 읽어주셨으면 좋겠습니다.

* 모든 투자판단 및 책임은 투자자 본인에게 있으며, 쏭군은 투자 결과에 책임지지 않습니다. 이 글은 참고용으로만 읽으시길 권해드립니다.